Yazlık Almadan Önce İyi Düşünün

Kim istemez ki yazlık bir evim olsun, yaz tatilini yazlığımda geçireyim, denize yürüyerek gideyim, bahçesinde çiçeklerim, ağaçlarım, evcil hayvanlarım olsun, hamak kurup gölgede sallanayım, mangal yapayım, bahçede kahvaltı yapayım. vs.vs.

Hayal dünyanızda yapacaklarınızı daha da çoğaltabilirsiniz.
 

 Birçok kişinin böyle bir hayali olduğunu düşünüyorum. Hayal kurmak iyidir ancak hayalinizi gerçekleştirmek muhteşemdir.

Bu makalemde yazlıkla ilgili düşüncelerimi paylaşmak istiyorum.

Yazlık almaya karar verdiniz. Emlak web sitelerinde yüzlerce satılık yazlık ilanları mevcut. Bunlardan istediğinizi seçip pazarlık yapabilirsiniz. Ancak yazlık almadan önce artıları ve eksileri çok iyi değerlendirmek gerektiğini düşünüyorum.

Mesela yılda 15 gün süre ile kalacağınızı düşünüyorsanız yazlık almaya teşebbüs etmeyin. 300-400 bin TL değerde bir yazlık alıp yılda sadece 15 gün faydalanmak, 15 gün için yüklü miktarda masraf edip bakım-onarın yaptırmak bana mantıklı gelmiyor. Ancak yazlık alayım yaz-kış oturayım veya kiraya vereyim gibi bir düşünceniz varsa satın almak mantıklıdır.

Yazlık evin eksileri: Kredi ile alınmış ise aylık taksiti, yıllık emlak vergisi, site içinde ise aylık aidatı, her yıl tatil öncesi bakım onarım giderleri, foseptik temizliği, fırtına, sel gibi tabi afetlerden etkilenmesi, çevre düzenlemesi, evcil hayvanlarınızın bakımı, uzun süre boş kaldığında güvenlik tedbirlerinin alınması, (özellikle mülteciler boş yazlıkları tercih ediyorlar) bozuk ve yetersiz yollar, kalabalık misafirler, temizlik, bulaşık, çamaşır, yaz günleri yaşanan aşırı kalabalıklar, aşırı kalabalığa bağlı olarak su sorunu, çevre kirliliği, çöp sorunu, trafik yoğunluğu gibi hususları sayabiliriz.

Yoğun kalabalıkla ilgili 2016 yılında yaşanan Avşa adası haberini örnek gösterebilirim.

Yazlık evin artıları: ….. ? Bunu yazlıklarını satan yüzlerce kişiye sormak isterdim. Neden satıyorsunuz?

Yazlık almadan önce: Satın almadan önce yazlık alacağınız bölgede bir ev tutun ve çevreyi tanımaya çalışın, bunu birkaç sefer deneyin. Bir hevesle alınıp sonra pişman olunup satılık ilanı verilen yüzlerce yazlık vardır.

-    Belediye hizmeti alan bir yerleşim yeri olmalı,

-    Öncelikle bağlı bulunduğu belediyeden meskenin durumunu araştırın, inşaat yönetmeliğine uygun yapılıp yapılmadığı, yapı ruhsatında hangi amaç için yapıldığı (mesken, işyeri, ahır, depo vs), iskan raporu veya yapı kullanma izin belgesi olup olmadığını öğrenmeniz gerekir. 

- Kooperatif veya site oluşturularak yapılan sitelerden yazlık almadan önce, meskenlerin tapularının olup olmadığını, elektrik, su aboneliklerinin ortak olup olmadığı, kanalizasyon, alt yapı sorunları, ortak kullanım alanlarının (havuz, fitnes vs.) ücretli olup olmadığı, aylık aidat gibi konuları araştırın. (Daha fazla bilgi için "Siteden Ev Alırken Dikkat Edin" başlıklı makalemi okuyabilirsiniz)

-    Yazlık eviniz özellikle müstakil olmalıdır. (Apartman katlarında kullanılan yazlıklarda kat malikleri hiçbir zaman birbirini görmez ve bir araya gelip binanın bakım onarımları, çevre düzenlemeleri, aidat toplanması gibi hususlar yapılamamaktadır. Bir de boş olan üst kattan dairenize su sızıntıları oluyorsa sorunu çözmek adeta imkânsız hale gelebilmektedir.)

- İskan sorunu olmamalı, iskanı alınmamış binaların elektrik ve su giderlerinin mesken aboneliklerine göre daha pahalı olduğu unutulmamalıdır.


-    Tapu ve imar sorunu olmamalı (ipotek, haciz, yola veya yan parsellere tecavüz, istimlak şerhi, kentsel dönüşüm kararı, yol geçmesi vs.) Bunu sadece tapu kaydı almak ve belediyeye resmi müracaat etmek suretiyle öğrenebilirsiniz. Tapu kaydını ise sadece tapu sahibi alabilir. Meskenin tapuda kayıtlı yerini arazi üzerinden buradan tespit edebilirsiniz. https://parselsorgu.tkgm.gov.tr/

- Bazı müstakil 2 veya 3 katlı meskenler sonradan yan tarafından merdivenli giriş oluşturularak inşaat projesine aykırı olarak ayrı ayrı dairelere çevrilmektedir. Böyle bir yapı ile karşılaştığınızda mimari projesiyle ile birlikte tapusunu inceleyin.

Kat irtifaklı veya Kat Mülkiyetli tapularda daireler ayrılmışsa tapu üzerinde kat ve bağımsız bölüm numarası (daire kapı numarası), kat mülkiyetli tapularda ayrıca mesken vasfı yazar. Eğer belirtiğim hususlar yazmıyorsa ve burayı satın alırsanız elinizde 1/2 gibi hisseli bir tapu olur.Bu durumda elektrik ve su giderleriniz de ortak olacaktır. İleride bu çevreye doğalgaz gelmesi durumunda bağlantı ve abonelik sorunu da oluşacaktır.

 

 - En önemli konu ise Kıyı Kenar Çizgisi dir.  Yapılan düzenlemeler ile bir çok yerleşim bölgelerinde meskenler Kıyı Kenar Çizgisi içinde kalmaktadır. Bu durumda olan bir çok parsel hakkında açılan davalar mevcuttur. 

Alacağınız mesken sahile çok yakın ise bu durumu iyi araştırmanız gerekmektedir.

Diğer önemli konu, Emlakçı odalarına kayıtlı olmayan bazı kişilerin emlak fiyatını belirleyen mal sahibi dışında kendileride fiyatın üstüne bir miktar ekleyip ilan verdiklerini görebilirsiniz. Emlak sitelerinde bir meskenin değişik emlakçılar tarafından değişik fiyatlarla verilmiş ilanlarını görmeniz mümkündür. En çok dikkat etmeniz konu bu. Beğendiğiniz bir meskenin başka ilan sitelerinde olup olmadığını mutlaka araştırın.

Bir emlak sitesinde aynı meskenin değişik fiyattan 3 ayrı ilanı. Mal sahibinin istediği fiyat bu bedellerden daha düşük olması muhtemeldir.

Başka bir konut ve istenen rakamlar arasındaki korkunç boyut. Fiyatlandırmalar tamamen etik dışı. 
Bu davranışlar emlakçılara olan güveni sarsmaktadır.

-    Her an satılabilir ileriye dönük değer kazanan bir konumda olmalı. Meskeninizin alışveriş merkezi, hastane, üniversite, kamu ve belediye binalarına yakınlığı, park, yeşil alan, deniz manzarası olması değerini her zaman arttıracaktır.

- Satılacak meskenin değerini bulmak oldukça zordur. Deniz, alışveriş merkezleri, şehir merkezi, ulaşım imkanları, okul vs. yerlere yakınlığı, çevrede ikamet eden kişilerin kültür düzeyleri  gibi bir çok faktör mesken fiyatlarında değişkenlik oluşturmaktadır.Mesken fiyatının makul olup olmadığına kendiniz karar vermeniz gerekir.

Basit olarak konutun ortalama değerini bulmak için, meskenin tahmini aylık kira bedelini 212 ay ile çarpıp bulacağınız rakam size ön fikir verecektir.



-   Yalıtım Önemli

Isı ve su yalıtımı yapılmış olmalı, Binanın çürümesine neden olabilecek rutubet ve nem alan bir yapı olmamalı, rutubet ve nem alan binayı boya, sıva gibi malzemeler kullanarak önleyemezsiniz. Rutubete neden olan yer iyi bir şekilde yalıtım yapılmalıdır. (Bazı binalarda rutubet alan yerler estetik karo taşları ile kapatılıp satılmaktadır. Bu düzenleme rutubetlenmeyi önlemez sadece ayıbı kapatır.) Binaya ilk girişte etrafta rutubet kokusu alıyorsanız o bina nemden etkilenmiş ve çürümeye başlamıştır. Sonradan su yalıtımı yaptırmak oldukça zor ve pahalıdır.

Sahile çok yakın konutların deniz suyundan çok fazla etkileneceği unutulmamalıdır. Tuzlu deniz suyu mesken cephelerine çok fazla zarar vermektedir. Eğer betonarme yapısında çatlaklar varsa o binanın güvenli olmadığını düşünebilirsniz. Çatlaklardan giren tuzlu deniz suyu zaman içinde demir aksamı korozyona uğratarak yok edecek ve beton kalitesini düşürecektir.

- Site içi veya çoklu binada bir mesken düşünüyorsanız buranın zorunlu giderleri için aylık aidatı olacaktır. Bu gideri öğrenmeniz ilerde yüksek bir rakamla karşılaşıp süpriz yaşamanızı önleyecektir. Yüksek aidatlar nedeniyle yüksek gelire sahip kişilerin yazlıklarını satışa çıkardıkları haberlere konu olduğunu unutmayın.

    Sel ve sivrisinek istilasına karşı dere yataklarına yakın olmamalı,

-    Sahil kesimlerinde deniz erozyonu olup olmadığını araştırın,

2018 yılında Youtube yüklenen bir videoda, Altınova bölgesinde devam eden deniz erozyonu sonucu sahile yapılmış foseptik yapıları ortaya çıkmıştır. Konutların sahil girişini kapatası nedeniyle buraya vidanjör giremeyeceğinden atıkların muhtemelen denize verildiğini düşünüyorum. 

Sahile yapılmış ve toplanan atıkların bir boru ile denize verildiği bir foseptik. Deniz erozyonu olmasaydı bu ayıp belki ortaya çıkmayacaktı. Yapı sahibinin ömür boyu sahile yaklaşmaktan men edilmesi gerekir.

-    Alt yapı durumunu araştırın, telefon, internet, su, elektrik, kanalizasyon sorunu olmamalı, arıtma tesislerinden, sanayi bölgelerinden uzakta olmalı, kanalizasyon olarak foseptik kullanılıyorsa sık sık vidanjör çağırmak zorunda kalabilirsiniz.

-    Yazlığınızın mümkün olduğunca sahilden ve ormandan biraz uzak, manzarası kapanmayan, deprem yönetmeliğine uygun bir yapı olmasına dikkat edin, (Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik 2007 yılında yayınlanmıştır. Bu tarihten önce alınan yapı ruhsatlarına istinaden yapılan ve yapım tarihi 2008-2009 gibi belirtilen bazı binaların deprem yönetmeliğine uygun olmadığını unutmayın.)

-    Güneş önemli, Binalar doğu-batı ve güney kesimden güneş almaktadır. Kışın en uzun güneş batı-güney yönünden alınmaktadır.

-    Yaz-kış oturulabilecek durumda bir yerleşim bölgesi olmalıdır. Temel ihtiyaçlarınızı karşılayacak alışveriş merkezlerine yakın olmalı,

-    Otopark ve trafik sorunu olmamalı, aşırı gürültülerden uzak olmalı.

Plaj: Yazlık aldınız, yerleştiniz. "Hadi gidip plajda yorgunluğumuz atalım" dediniz. Plaja gittiniz, plaj etrafı tel çit ile çevrilmiş, giriş 50-100 TL, içeriye yiyecek sokmak yasak, şezlong şemsiye ücretli, otopark ücretli, belki çıkış bile ücretli olabilir.  Ne yazık ki ülkemizde ulaşımı olan bütün plajlar artık ücretli. Yazlığınız var, plajınız yok.

-    İnşaatı tamamlanmamış binalar: Bazı yerlerde kaba inşaatta tamamlanmamış villa satış ilanları görebilirsiniz. İnşaat yapmak ciddi iştir ve bürokratik işlemleri oldukça fazladır. Eğer bitmemiş bir müstakil mesken alırsanız bu inşaatın müteahhidi artık siz olacaksınız. İnşaatı bitirebilmeniz için ya müteahhit adına genel bir vekaletname alacaksınız ya da inşaata ait yapı ruhsatı sizin adınıza yenilenecektir.

-    Bu şekilde inşaatı tamamlanmamış bir yer almadan önce Yapı Ruhsatında belirtilen, mimar, şantiye şefi, yapı denetim firması, sular idaresi alt yapı hizmetleri, elektrik ve su tesisatçısı, kapı-pencere, sıva, boya yapacak kişiler, lisanslı harita bürosu gibi yerlere borcu olup olmadığını mutlaka araştırın.
İskan hakkında yazımı buradan tekrar okuyabilirsiniz.

- Diğer bir konu, inşaat alanının belediyenin izin verdiği alanda yapılıp yapılmadığı ve yan parsellere tecavüz olup olmadığını öğrenmek için öncelik yetkili bir Harita Mühendisliği veya ilgili yapı denetim bürosuna ölçüm yaptırmanız sağlıklı olacaktır. Projeye aykırı veya yan parsellere tecavüzlü inşaatların mühürlenip adliyeye intikal ettirilebileceğini unutmayın.

- İnşaatı devam eden bir mesken ise mutlaka inşaat ruhsatında ismi belirtilen (satış yapmaya yetkili) yapı sahibi veya müteahhidi ile aranızda yazılı sözleşme yapmanız, tapuyu üzerinize almanız ve mesken bedelini inşaatın yapım aşamasına göre parça parça vermeniz ileriye doğru maduriyet yaşamanızı önleyecektir.

Sonuç olarak, yazlığa gitmeden önce bakım ve temizlik için mutlaka belli bir masraf yapacaksınız. Buraya yapılacak giderle istediğiniz yerden 1 aylığına yazlık kiralayabilirsiniz. Bu şekilde yazlık almak için ayırdığınız bütçeyi farklı amaçlar için kullanabilir ve her yıl değişik yörelerde tatil yapma imkanına kavuşursunuz. Benim şu anki düşüncem böyle.